Belum Ada Akta Penyewaan Kediaman: Hak Penyewa Bilik, Deposit dan Cara Selesaikan Pertikaian

"Deposit saya tak dipulangkan, boleh buat apa?" ialah antara soalan paling biasa penyewa bilik. Jawapan yang jujur ialah: Malaysia belum mempunyai akta khas untuk penyewaan kediaman, jadi banyak perkara bergantung pada apa yang anda dan tuan rumah tulis dan setuju di awal. Artikel ini menerangkan status terkini setakat 30 Sep 2026, apa yang patut anda simpan, dan langkah jika timbul pertikaian.

Artikel ini maklumat am, bukan nasihat guaman. Untuk kes tertentu, rujuk kaunter mahkamah, Biro Bantuan Guaman atau peguam.

Status Rang Undang-Undang Penyewaan Kediaman

Menurut laporan Free Malaysia Today (12 Ogos 2026):

• Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Nga Kor Ming, berkata pada 5 Februari 2026 bahawa rang undang-undang itu berada di peringkat akhir penggubalan dan beliau berharap ia diluluskan Dewan Rakyat tahun ini.
• Setakat laporan itu, rang undang-undang belum dibentangkan di Parlimen, walaupun penggubalan bermula pada 2019 (tujuh tahun).
• NGO Architects of Diversity mahu ia dibentangkan pada mesyuarat Dewan Rakyat yang akan datang, bukan ditangguh ke 2027. Mereka menuntut perlindungan anti-diskriminasi yang boleh dikuatkuasakan, tribunal penyewaan kediaman yang mudah diakses, dan tanggungjawab yang jelas bagi platform iklan sewa.

Kami sengaja tidak menyenaraikan peruntukan khusus (contohnya had deposit atau tempoh pemulangan) kerana tiada sumber rasmi yang dapat kami sahkan. Semak kandungan sebenar rang undang-undang apabila ia dibentangkan.

Rumah teres kediaman di Senai. Peraturan sewa yang jelas melindungi kedua-dua pihak. Photo: Bilik Sewa Senai

Apa Maksudnya untuk Penyewa Bilik?

Selagi tiada akta khas, hubungan anda dengan tuan rumah banyak bergantung pada perjanjian (bertulis atau lisan) dan resit yang ada. Kalau semuanya lisan, sukar membuktikan apa yang dipersetujui. Sebab itu rekod bertulis paling penting, walaupun untuk bilik yang murah.

Kajian NGO yang sama menganalisis 35,367 iklan bilik sewa di Lembah Klang dan mendapati 42.8% menyatakan secara jelas satu atau lebih kumpulan etnik tidak diterima (FMT). Ia kajian Lembah Klang, bukan Johor, tetapi ia menunjukkan mengapa pekerja Sabah, Sarawak dan warga asing dinasihatkan menyimpan bukti apabila berurusan.

Apa yang Patut Ditulis dan Disimpan

Tiada angka wajib dalam senarai ini; ia amalan baik yang membantu jika ada pertikaian:

1. Resit setiap bayaran: sewa, deposit dan deposit kunci. Tulis tarikh, jumlah, nama penerima dan tujuan.
2. Perjanjian atau nota bertulis: nama penuh kedua-dua pihak, alamat dan nombor bilik, sewa bulanan, kadar deposit, sama ada air dan elektrik termasuk, dan tempoh notis keluar.
3. Syarat pemulangan deposit: bila dipulangkan dan apa yang boleh ditolak. Dalam panduan kos sebenar sewa bilik kami, deposit boleh dipulangkan jika tiada kerosakan dan tiada sewa tertunggak, biasanya dalam 14–30 hari selepas anda keluar.
4. Gambar keadaan bilik semasa masuk dengan tarikh. Ikut senarai semak pindah masuk.
5. Peraturan rumah: masa senyap, merokok, tetamu dan kongsi dapur. Tulis atau simpan gambar papan peraturan.
6. Bukti pemindahan bank atau e-dompet jika bayar tanpa tunai.

Rakam keadaan pintu, kunci dan dinding bilik semasa masuk. Photo: Bilik Sewa Senai

Peraturan rumah yang dipaparkan jelas mengurangkan salah faham. Photo: Bilik Sewa Senai

Ketika Keluar: Elak Pertikaian Deposit

• Beritahu awal mengikut tempoh notis yang dipersetujui, dan simpan bukti (mesej WhatsApp pun berguna).
• Bersihkan bilik dan ambil gambar sebelum serah kunci, sama sudut dengan gambar semasa masuk.
• Bayar semua sewa hingga hari terakhir dan minta resit.
• Minta tuan rumah senaraikan sebarang potongan dan sebabnya. Ini nasihat amalan baik, bukan peruntukan undang-undang yang kami sahkan.
• Serah kunci dan minta pengesahan bertulis atau mesej.

Gambar bilik kosong semasa keluar berguna sebagai bukti keadaan bilik. Photo: Bilik Sewa Senai

Jika Deposit Masih Tidak Dipulangkan

Langkah berikut ialah cadangan praktikal; hanya bahagian tuntutan kecil di bawah bersumber daripada laman kehakiman.

1. Hubungi tuan rumah secara sopan dan tanya sebab. Selalunya ia salah faham tentang tarikh atau potongan.
2. Hantar mesej bertulis yang merujuk resit dan tarikh keluar. Simpan tangkapan skrin.
3. Cari bantuan komuniti jika anda pekerja asing atau tidak pasti hak anda; lihat senarai NGO dan pertubuhan bantuan berhampiran Senai.
4. Tuntutan kecil di Mahkamah Majistret. Menurut laman Mahkamah Kehakiman Selangor, had tuntutan kecil ialah RM5,000, di bawah Aturan 93 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. Plaintif mengambil Borang 198 di pejabat pendaftaran Mahkamah Rendah terdekat, menandatangani atau mengecap ibu jari sendiri, dan memfailkan tuntutan. Individu tidak dibenarkan diwakili peguam semasa perbicaraan. Tanya kaunter pendaftaran sama ada kes anda layak.

Kami tidak dapat mengesahkan sama ada tribunal khas atau prosedur lain menyelesaikan tuntutan deposit bilik, jadi tanya kaunter mahkamah atau pertubuhan bantuan guaman.

Lorong dalam rumah. Simpan gambar dan resit sebelum anda perlukannya. Photo: Bilik Sewa Senai

Kesilapan Biasa

• Bayar tanpa resit. Tunai tanpa bukti sukar dibuktikan kemudian. Minta resit atau sekurang-kurangnya mesej pengesahan.
• Setuju secara lisan sahaja tentang deposit, sewa atau tarikh keluar. Tulis walau satu baris di WhatsApp.
• Keluar tanpa notis atau tanpa gambar bilik, kemudian pertikaian potongan sukar diselesaikan.
• Serahkan kunci kepada rakan serumah tanpa memberitahu tuan rumah. Serah terus dan simpan bukti.
• Tunggu terlalu lama untuk bertanya. Jika deposit belum dipulangkan dalam tempoh yang dipersetujui, tanya segera sementara rekod masih segar.

Soalan Lazim

1. Adakah Akta Penyewaan Kediaman sudah diluluskan? Belum. Setakat laporan FMT 12 Ogos 2026, rang undang-undang belum dibentangkan. Menteri berharap ia diluluskan pada 2026, tetapi tarikh sebenar belum diumumkan.

2. Adakah ada had deposit dalam undang-undang? Kami tidak menemui sumber rasmi yang boleh disahkan tentang had deposit. Semak kandungan rang undang-undang apabila ia dibentangkan.

3. Perlukah saya perjanjian bertulis untuk bilik? Tiada sumber yang kami baca mewajibkannya, tetapi rekod bertulis dan resit sangat membantu jika ada pertikaian.

4. Berapa had tuntutan kecil di mahkamah? RM5,000, di Mahkamah Majistret di bawah Aturan 93 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, tanpa peguam bagi individu (laman kehakiman).

Sumber / Sources

Semua semakan dibuat setakat 30 Sep 2026.

• Don't delay tabling Residential Tenancy Bill to 2027, NGO tells govt — Free Malaysia Today, 12 Aug 2026
• Prosedur Tuntutan Kecil — Mahkamah Kehakiman Malaysia (Selangor)

Cari bilik sewa di Senai? Lihat bilik di House 16, Lorong Jaya, Kampung Baru Senai, semak harga sewa, deposit & peraturan rumah, atau terus ke senarai bilik kosong terkini.